Quel bien pour faire de la sous-location ?

La question cruciale, pour qui s’intéresse à ce type d’immobilier, est de savoir quel bien / dans quelle ville il faut louer pour faire de la sous-location.

Pour cela, il y a trois règles :

1- Trouver un bien adapté à l’exploitation que vous comptez en avoir

Autant il est possible, et même souvent facile, d’adapter le bien à l’exploitation que l’on envisage (colocation, courte durée, location traditionnelle nue ou meublée, bureaux…) lorsque l’on est propriétaire, autant vous devez vous rappeler que dans la sous-location vous n’êtes que locataire principal du bien que vous allez exploiter.

C’est vous qui vous adapterez au bien – et non l’inverse.

Il est donc important de bien choisir la physionomie du bien :

  • des chambres accessibles et en nombre suffisant si vous voulez faire de la colocation
  • un nombre de salles de bain adapté en location courte durée
  • une pièce à vivre proportionnée au nombre d’occupants

Même s’il n’est pas exclu que vous réalisiez quelques petits travaux (à vos frais), il est peu probable que vous transformiez la maison de fond en comble !

Lorsque j’envisage un projet de gite de groupe en sous-location, je suis particulièrement attentive à trois critères : le nombre de couchages possibles ; la taille de la salle à manger (on ne mange pas n’importe où à 20 personnes !) et le nombre de places de stationnement.
C’est bête, mais on ne pense pas que dans les rassemblements familiaux, il y a autant de voitures que de famille !

2- Viser les moutons à 5 pattes

Cela signifie deux choses : vous éviterez les villes et les régions « en tension locative ».
Et vous vous intéresserez aux biens dont les autres ne veulent pas.

Il est évident qu’un propriétaire, plus habitué à la location traditionnelle qu’à la sous-location, aura tendance à favoriser un dossier classique… en particulier si les prétendants à la location font la queue devant sa porte.

Un propriétaire prendra d’autant plus la peine de considérer votre dossier que son bien ne trouvera pas preneur immédiatement, qu’il ne correspond pas aux standards du marché – ou qu’il présente un ou plusieurs spécificités peu adaptées aux profils de locataires les plus courants : personne seule, couple ; famille avec un enfant ; famille avec deux enfants :

  • Maison trop grande – et donc trop chère ou avec trop de turn over – pour les locataires classiques
  • Maison trop chère à chauffer (Ce qui peut se lisser dans le cas d’une location saisonnière)
  • Pas de salle de bain
  • Cuisine trop petite
  • Trop / pas assez de chambres
  • Chambre (s) trop grandes (autant de des dortoirs en courte durée ?)
  • Maison isolée
  • Appartement au-dessus d’un bar (exploitable en bureaux…)
  • Appartement ou maison à rafraichir… ce que vous ferez peut-être mais que le propriétaire ne veut pas faire

Tout bien mal adapté pour une location classique peut être une bénédiction pour votre projet de sous-location.

3- Penser revenus

Pas question de compter sur la plus-value quand on fait de la sous-location !
Il est donc primordial de garder en tête, avant et pendant, le revenu que vous souhaitez obtenir avec le bien que vous allez louer.

Nous avons déjà vu que le bien devra vous permettre de payer votre loyer, même en cas de confinement.
Il devra également dégager un cash-flow aligné avec les revenus que vous comptez en tirer.

Un studio, loué 200 à 400 euros, sous-loué en courte durée pour une ou deux personnes ne rapportera guère plus, une fois tous les frais payés, que 350 à 700 euros mensuels (selon que vous en faites vous-même l’entretien).
Pour en vivre, il faudra imaginer renouveler l’opération 3 ou 4 fois…

Je vous conseille dans ce cas de choisir une ville et de trouver les 4 biens que vous voulez y exploiter.

Mais vous pouvez également viser plus grand :

Une grande maison exploitée en courte durée devrait être capable de vous rémunérer de 10 à 20 000 euros par an. Soit 1000 euros par mois – plus si vous en assurez l’entretien.
Pas toujours suffisant pour en vivre mais cela ne vous prendra que quelques heures par mois et vous pourrez compléter avec un autre job ou un autre projet.

Un bureau exploité en coworking devrait également, selon la taille du bien loué, vous assurez un revenu entre 10 000 et 20 000 euros.

Si l’un de ces projets vous intéresse, si vous avez en vu un bien idéal pour une sous-location et que vous voulez vous lancer « à deux », lisez attentivement la rubrique « partenariat » de ce site et adressez-nous votre dossier de candidature pour un partenariat

Mais il se peut aussi que vous ayez un bien à louer dont les locataires changent un peu trop souvent, qui se louent mal, dont vous voudriez ne pas avoir à vous préoccuper (ni en terme de loyers, ni en terme d’entretien)… contactez-nous pour vous proposer votre bien.

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La rentabilité de la sous-location

La sous-location est-elle rentable ? et pourquoi ? Exploiter un bien en sous-location, c’est donc exploiter un bien dont on est locataire, dont on paye le loyer tous les mois.

Quel que soit le mode d’exploitation du bien, il faudra donc que le chiffre d’affaires soit suffisant pour permettre le règlement du loyer – quand le bien se loue et quand il ne se loue pas (LCD en période de confinement ; carence locative en coworking…).

Un exemple en chiffres

Voyons ce que cela donne avec l’exemple d’un bien que j’exploite actuellement en location courte durée en Touraine.

Le loyer mensuel, charges comprises, est de 1350 euros.
Auquel il me faut rajouter des charges « fixes » telles que :

  • l’EDF (variable quand même en fonction de l’occupation du bien, mais que je peux estimer à 200 euros par mois)
  • Internet (50 euros)
  • l’eau (50 euros par mois)
  • la taxe d’habitation et/ou la CFE (pas de taxe foncière : vous n’êtes pas prioritaire !)
  • 200 euros mensuels de « faux frais » … produits ménagers, verres à remplacer, granulés pour le poêle à granulés.

Soit des charges fixes de 2000 euros par mois. 24 000 euros par an.

C’est beaucoup ?

Oui et non. Car c’est une grande maison que je loue toute l’année pour des groupes ou des familles de 20 personnes.

Voyons ce que je gagne…

La maison est louée le week-end, 50 semaines par an, pour un tarif allant de 1000 euros en basse saison, l’hiver à 1400 euros l’été (haute saison).

Chiffre d’affaire annuel : 60 000 euros.
Dans mon cas, j’enlèverai de ce chiffre d’affaire la TVA (10%) et le pourcentage que je verse à mon gestionnaire (7% du CA TTC).

J’enlèverai également les frais de ménage que je verse à chaque location : 90 euros.   4500

Soit un revenu net de 46 780 euros.

Et un bénéfice (revenu net – charges fixes) de 22 780 euros.

Nous avons donc notre cash-flow.

Mais qu’en est-il de la rentabilité ?

 

Elle se calcule, comme toutes les rentabilités, sur le montant de l’investissement réalisé pour « acquérir » le bien. Ici le montant des frais d’agence (2500 euros) plus les travaux réalisés à l’entrée dans les lieux (un chauffe-eau rajouté et des linos dans certaines pièces : 2000 euros) et l’ameublement (12 000 euros). Soit un total investi de 16500 euros.

Il n’est pas rare en effet d’avoir à réaliser quelques petits travaux dans une sous-location, même si le bien ne nous appartient pas.
C’est d’ailleurs l’un des intérêts pour le propriétaire qui loue avec une clause de sous location : il sait que le bien sera parfaitement entretenu.

Auquel je peux même rajouter le dépôt de garantie initial, qui me sera rendu (enfin j’espère !) quand je rendrai la maison mais qui aura été immobilisé pendant longtemps !
Donc 19 000 euros de frais d’acquisition pour pouvoir exploiter le bien.

 

Quelle est la rentabilité de cette sous-location ?

Rien de plus simple maintenant que de calculer la rentabilité :
Le bénéfice annuel (22 780) / les frais d’acquisition (19 000) X 100 (pour les pourcentages) = 119%

Autrement dit, je récupère en un an le montant de mon investissement.

Vous avez un partenariat à me proposer ?
Regardez attentivement la partie « partenariat » de ce site… remplissez et renvoyez-moi le dossier complété.

En vous inspirant de cette étude de cas pour n’oublier aucun frais !

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Sous-louer en courte durée

La sous-location est une manière d’« acquérir » un bien immobilier sans en être propriétaire.
Une fois ce bien à votre disposition, à vous de l’exploiter pour qu’il devienne un véritable outil de travail vous assurant une rentabilité.

Pour cela, il est évident que le bien ne sera pas reloué de la même manière :

  1. Parce que sous-louer en location nue longue durée un bien loué en location nue longue durée ne vous apportera aucune marge, prix du marché oblige !
  2. Parce qu’il n’est pas possible, légalement, de sous-louer plus cher au mètre carré que ce que vous le louez vous-même – pour le même type de location.

La location courte durée [ou location saisonnière] se marie donc parfaitement avec la sous-location :
le mode de location est différent et la rentabilité suffisamment forte pour absorber le coût de la location du bien.

A condition bien sûr d’avoir l’accord [écrit] du propriétaire du bien et de rester dans les limites du code de l’urbanisme.

Pour cela, deux possibilités :

  1. Renoncer à faire de la sous-location dans une ville de plus de 200 000 habitants, là où la location saisonnière, activité commerciale pour le fisc, n’est pas autorisée dans un bien à destination d’habitation.
    Mais sur 35 000 communes que compte la France, seules une quarantaine ont plus de 100 000 habitants !
  2. Signer avec le propriétaire du bien un bail commercial dérogatoire et obtenir le changement de destination auprès de la mairie pour la durée du bail.
    Mais cela rajoute un « frein à la location » pour un propriétaire.

Celui ou celle qui voudra louer un bien – appartement ou maison – pour le sous-louer en courte durée s’assurera donc

  1. D’être dans une ville suffisamment petite et sans tension immobilière pour que la municipalité ne s’intéresse pas à la destination du bien loué ;
  2. De l’accord écrit du propriétaire du bien loué ;
  3. D’un loyer cohérent avec la rentabilité espérée du bien.

Vous avez un bien en vue, que vous voudriez nous proposer pour un partenariat ?
Téléchargez le dossier de partenariat et renvoyez-le nous complété.

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