Quel bien pour faire de la sous-location ?

La question cruciale, pour qui s’intéresse à ce type d’immobilier, est de savoir quel bien / dans quelle ville il faut louer pour faire de la sous-location.

Pour cela, il y a trois règles :

1- Trouver un bien adapté à l’exploitation que vous comptez en avoir

Autant il est possible, et même souvent facile, d’adapter le bien à l’exploitation que l’on envisage (colocation, courte durée, location traditionnelle nue ou meublée, bureaux…) lorsque l’on est propriétaire, autant vous devez vous rappeler que dans la sous-location vous n’êtes que locataire principal du bien que vous allez exploiter.

C’est vous qui vous adapterez au bien – et non l’inverse.

Il est donc important de bien choisir la physionomie du bien :

• des chambres accessibles et en nombre suffisant si vous voulez faire de la colocation
• un nombre de salles de bain adapté en location courte durée
• une pièce à vivre proportionnée au nombre d’occupants

Même s’il n’est pas exclu que vous réalisiez quelques petits travaux (à vos frais), il est peu probable que vous transformiez la maison de fond en comble !

Lorsque j’envisage un projet de gite de groupe en sous-location, je suis particulièrement attentive à trois critères : le nombre de couchages possibles ; la taille de la salle à manger (on ne mange pas n’importe où à 20 personnes !) et le nombre de places de stationnement.
C’est bête, mais on ne pense pas que dans les rassemblements familiaux, il y a autant de voitures que de famille !

2- Viser les moutons à 5 pattes

Cela signifie deux choses : vous éviterez les villes et les régions « en tension locative ».
Et vous vous intéresserez aux biens dont les autres ne veulent pas.

Il est évident qu’un propriétaire, plus habitué à la location traditionnelle qu’à la sous-location, aura tendance à favoriser un dossier classique… en particulier si les prétendants à la location font la queue devant sa porte.

Un propriétaire prendra d’autant plus la peine de considérer votre dossier que son bien ne trouvera pas preneur immédiatement, qu’il ne correspond pas aux standards du marché – ou qu’il présente un ou plusieurs spécificités peu adaptées aux profils de locataires les plus courants : personne seule, couple ; famille avec un enfant ; famille avec deux enfants :

• Maison trop grande – et donc trop chère ou avec trop de turn over – pour les locataires classiques
• Maison trop chère à chauffer (Ce qui peut se lisser dans le cas d’une location saisonnière)
• Pas de salle de bain
• Cuisine trop petite
• Trop / pas assez de chambres
• Chambre (s) trop grandes (autant de des dortoirs en courte durée ?)
• Maison isolée
• Appartement au-dessus d’un bar (exploitable en bureaux…)
• Appartement ou maison à rafraichir… ce que vous ferez peut-être mais que le propriétaire ne veut pas faire

Tout bien mal adapté pour une location classique peut être une bénédiction pour votre projet de sous-location.

3- Penser revenus

Pas question de compter sur la plus-value quand on fait de la sous-location !
Il est donc primordial de garder en tête, avant et pendant, le revenu que vous souhaitez obtenir avec le bien que vous allez louer.

Nous avons déjà vu que le bien devra vous permettre de payer votre loyer, même en cas de confinement.
Il devra également dégager un cash-flow aligné avec les revenus que vous comptez en tirer.

Un studio, loué 200 à 400 euros, sous-loué en courte durée pour une ou deux personnes ne rapportera guère plus, une fois tous les frais payés, que 350 à 700 euros mensuels (selon que vous en faites vous-même l’entretien).
Pour en vivre, il faudra imaginer renouveler l’opération 3 ou 4 fois…

Je vous conseille dans ce cas de choisir une ville et de trouver les 4 biens que vous voulez y exploiter.

Mais vous pouvez également viser plus grand :

Une grande maison exploitée en courte durée devrait être capable de vous rémunérer de 10 à 20 000 euros par an. Soit 1000 euros par mois – plus si vous en assurez l’entretien.
Pas toujours suffisant pour en vivre mais cela ne vous prendra que quelques heures par mois et vous pourrez compléter avec un autre job ou un autre projet.

Un bureau exploité en coworking devrait également, selon la taille du bien loué, vous assurez un revenu entre 10 000 et 20 000 euros.

Si l’un de ces projets vous intéresse, si vous avez en vu un bien idéal pour une sous-location et que vous voulez vous lancer « à deux », lisez attentivement la rubrique « partenariat » de ce site et adressez-nous votre dossier de candidature pour un partenariat

Mais il se peut aussi que vous ayez un bien à louer dont les locataires changent un peu trop souvent, qui se louent mal, dont vous voudriez ne pas avoir à vous préoccuper (ni en terme de loyers, ni en terme d’entretien)… contactez-nous pour vous proposer votre bien.